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Die Zahl der Knochenbrüche ist seit Anfang Dezember 2010 um mehr als die Hälfte gestiegen. Allein im Krankenhaus Kamp-Lintfort (NRW) werden täglich 30 bis 40 Menschen in der dortigen Ambulanz nach Glatteisunfällen oder anderen Stürzen behandelt. Die meisten Unfälle passieren, da so macher Verantwortlicher für den Winterdienst seine Pflichten nicht ausreichend erfüllt. Hier stellt sich dann die Frage wer für die Nachlässigkeit haftet. Grundsätzlich obliegt den Gemeinden die Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Straßen und Fußwegen. Die Gemeinde kann diese Pflicht aber auf die Grundstückseigentümer übertragen. Diese können als Vermieter ihrerseits die Pflicht zum Streuen der Wege und der Schneeräumpflicht auf ihre Mieter mittels Mietvertrag oder Hausordnung, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gilt, abwälzen. Eine nachträgliche einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter führt im Zweifel nicht automatisch zu einer Verpflichtung des Mieters zum Winterdienst, so dass Landgericht Bonn (NJW 1958, 146). Soweit eine Pflicht der Mieter zum Winterdienst besteht, sollte der Vermieter grundsätzlich kontrollieren, ob diese ihren Verkehrssicherungspflichten ausreichend nachkommen (OLG Oldenburg, NJW-RR 2008, 1181). In den Fällen, in denen Mieter alt oder gebrechlich sind und deshalb ihren vertraglichen Pflichten zur Schneeräumung nicht nachkommen können, ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Manche Gerichte sehen dann die Pflicht des Mieters für eine Vertretung zu sorgen (LG Kassel, LG Düsseldorf, LG Flensburg, LG Wuppertal), andere Gerichte nehmen dann den Vermieter in die Pflicht (LG Hamburg, LG Darmstadt, AG, AG Münster, AG Bonn, AG Hamburg, AG Frankfurt). Beinhalten die Nebenkosten die Versicherungsbeiträge für eine Haftpflichtversicherung, ist diese vorranging in Anspruch zu nehmen. Eine Haftpflichtversicherung ist für gewöhnlich nur bei Vorsatz von der Leistung frei. Aber auch hier kommt es im Einzelfall auf das “Kleingedruckte” an. Nicht immer haben Unfallopfer Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Soweit dieser jedoch besteht, dürften sich Geschädigte grundsätzlich bei der Gemeinde beziehungsweise bei satzungsgemäßer Übertragung der Winterdienstpflicht auf die Grundstückseigentümer an letztgenannte schadfrei halten. Soweit Hauseigentümer die Verkehrssicherungspflicht auf einzelne Mieter übertragen haben sollten, dürfte dies nur das Innenverhältnis berühren. Dies ist vor allem wichtig, wenn einzelne Mieter insolvent sind und für den Schaden nicht aufkommen können. Hier muss sich ein Unfallopfer von einem Grundstückseigentümer nicht an dessen Mieter verweisen lassen. Im Zweifel zahlt der Vermieter, auch wenn die Mieter vertraglich oder aufgrund der Regelungen in der Hausordnung zur Schneebeseitigung und zum Streuen des Fußwegs verpflichtet sind. Aber auch bei dieser Frage kann es auf den Einzelfall ankommen. Gleiches gilt, wenn der Grundstückseigentümer den Winterdienst auf ein Unternehmen übertragen hat. Der Bundesgerichtshof nahm in einem solchen Fall den Übergang der Verkehrssicherungspflicht auf das beauftragte Unternehmen an, so dass nicht der Grunstückseigentümer, sondern das für den Winterdienst zuständige Unternehmen haftete (BGH, WuM 2008, 235).

Für Fragen im Einzelfall, wenden Sie sich bitte an Frau Rechtsanwältin Beate M. Wieloch (Telefon 0221-16901644).

Ansprüche hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung verjähren spätestens nach drei Jahren. Die meisten Vermieter müssen jedoch bei der Betriebskostenabrechnung aufpassen, da in vielen Mietverträgen als Abrechnungszeitraum ein Kalenderjahr vertraglich vereinbart ist. Vermieter, die solche Mietverträge haben, sollten daher darauf achten, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 noch im Jahr 2010 ihren Mietern nachweisbar zugeht. Nur wenn wichtige Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung wie Gebührenbescheide noch nicht verfügbar sind, darf der Vermieter in Ausnahmefällen später abrechnen, allerdings drei Monate nach Zugang dieser Unterlagen muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter in den meisten Fällen spätestens zugegangen sein. Geht die Betriebskostenabrechnung zu spät ein, muss der Mieter in der Regel dann nicht mehr die Betriebskosten bezahlen, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag nicht andere davon abweichende Vereinbarungen getroffen haben. Der Mieter dagegen kann für gewöhnlich beruhigt seine Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung noch drei Jahre danach gerichtlich geltend machen. Hierzu zählt auch der Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Vorlage der vollständigen Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung. Schon deshalb, da sich erst aus den vollständigen Unterlagen möglicherweise ein Guthaben und somit ein Rückzahlungsanspruch des Mieters ergeben könnte.

Der 31.12.2010 ist nicht nur wegen der Betriebskosten ein wichtiger Stichtag. Für sehr viele Ansprüche, die im Jahre 2007 erwachsen sind, droht mit Ablauf dieses Tages die Verjährung. Zwar können grundsätzlich auch nach Eintritt der Verjährung Ansprüche eingeklagt werden, doch werden solche Klagen nur wenig erfolgreich sein, wenn der Beklagte zurecht die Einrede der Verjährung geltend machen kann. Für Mieter können dies beispielsweise folgende Ansprüche sein, die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens, die Rückzahlung einer Mietkaution nebst Zinsen oder zuviel bezahlte Miete, aber auch unberechtigte gezahlte Provisionen an Makler. Vermieter müssen spätestens bis zum 31.12.2010 gegen Mieter gerichtlich vorgehen, die 2007 in ihre Mietwohnung eingezogen sind, aber beispielsweise die Kaution nicht bezahlt haben oder Mieten aus dem Jahre 2007 noch schuldig geblieben sind.

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Unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag berechtigen den Mieter zur außerordentlichen Kündigung, wenn die im Mietvertrag angegebenen Werte um mehr als zehn Prozent von der Wirklichkeit abweichen (BGH, Az. VIII ZR 142/08).  Darüber hinaus steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Rückzahlungsanspruch der zuviel gezahlten Miete zu, sofern die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Ist eine Wohnung beispielsweise in Wirklichkeit nur 89 Quadratmeter groß, aber im Vertrag hat der Vermieter 100 Quadratmeter angegeben, so kann der Mieter 11 Prozent der bis dahin bezahlten Miete zurückverlangen. Glück haben die Vermieter, die sich versehentlich nur um maximal 10 Prozent verschätzt haben. Dann steht dem Mieter nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs leider kein Rückzahlungsanspruch zu. Das gleiche gilt übrigens auch in den Fällen, in denen im Mietvertrag festgelegt wurde, das die Angabe der Quadratmeterzahl unverbindlich ist (BGH, Az. VIII ZR 306/09). In solchen Fällen müssen Mieter nach dem höchstrichterlichen Urteil sogar eine Mieterhöhung selbst für die nicht vorhandenen Quadratmeter, die im Mietvertrag zuviel benannt sind, hinnehmen.

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Ein generelles Verbot der Tierhaltung durch den Vermieter ist zu weitgehend und damit unwirksam. So dürfen in aller Regel Kleintiere (z.B. Hamster oder Schildkröte) ohne Erlaubnis des Wohnungseigentümers gehalten werden (BGH, Az. VIII ZR 340/06). Bei größeren Haustieren, wie Hunde oder Katze, sieht die Sache dagegen schon anders aus. Mieter können sich nicht unbedingt auf andere Fälle in der Nachbarschaft berufen. Der Vermieter sollte bei einer geplanten Tierhaltung vorsorglich um Erlaubnis gefragt werden. Dies gilt vor allem bei exotischen Tieren. Bei ausgefallenen Tieren sollten im Vorfeld die rechtlichen Bestimmungen überprüft werden und gegebenenfalls bei den zuständigen Behörden entsprechende Genehmigungen eingeholt werden. Wer also künftig mit einem Krokodil unter einem Dach leben will, sollte nicht nur den Vermieter um Erlaubnis fragen.

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Mietvertrag nur gegen Bares

In Hamburg, München und Köln müssen Wohnungssuchende zuweilen an den Vormieter üppig selbst für Unrat zahlen, um an eine begehrte Wohnung zu kommen. In weniger gefragten Regionen erhalten neue Mieter dagegen sogar wertvolle Geschenke oder können einige Monate mietfrei wohnen.

Streit um Eigenbedarfs-Kündigung

Mietern, denen wegen Eigenbedarf durch den Vermieter gekündigt wurde, muss eine während der Kündigungsfrist freiwerdende Wohnung im selben Haus zuerst angeboten werden, so der BGH (Az. VIII ZR 78/10).

Was der Vermieter alles fragen und wissen darf

Nicht alle Fragen des Vermieters müssen beantwortet werden. Welche Fragen der Vermieter seinen Mietern stellen darf ist jedoch gesetzlich nicht geregelt. Gibt der Wohnungsbewerber falsche Antworten, kann dies unter Umständen später ein Grund für eine fristlose Kündigung sein.

Eingefrorene Rohre: Alle Räume beheizen

Die Heizkosten sind hoch, deshalb wollen viele Hauseigentümer und Mieter sparen, indem sie die Heizung in gar nicht oder selten genutzten Räumen auslassen. Im Winter bei Minusgraden können dadurch erhebliche Schäden entstehen, so können Rohre platzen. Die Versicherungen haben hier meist entsprechende Klauseln, so dass die Schadensregulierung durch die Versicherung vollständig versagt wird.

Abschied vom analogen Fernsehen

In Thüringen werden die Fernsehsender nur noch über ein digitales Signal übermittelt. Deshalb kommen auf viele Hauseigentümer und wohl auch deren Mieter erhebliche Kosten für die Umrüstung auf die digitale Technik zu.

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