Nach schätzungen des Mieterbund-Präsidenten Franz-Georg Rips gibt es in ganz Deutschland maximal 1.000 Mietnomaden. Anderslautende deutlich höhere Schätzungen, etwa von Haus & Grund, hält er für unsachliche Stimmungsmache, um vermieterfreundliche Änderungen des Mietrechts durchzubekommen. Bei über 23 Millionen Mietverträgen und jährlich rund 2,5 Millionen Neuvermietungen wäre die vom Mieterbund genannte Zahl eine verschwindend geringe Zahl die statistisch betrachtet nicht ins Gewicht fällt. Im konkreten Einzelfall jedoch können Mietnomaden die Existenz vernichten oder zumindest an die wirtschaftliche Substanz der Vermieter nagen, wenn nicht gerade eine große Wohnungsgesellschaft betroffen ist. Viele Hausbesitzer haben die Immobilie irgendwann einmal als Altersvorsorge gekauft. Fallen solche Vermieter auf Mietnomaden herein, ist die Angelegenheit nicht nur ärgerlich, sondern kann im Zweifel existenzbedrohend sein.

Falls Sie Probleme mit Mietnomaden haben sollten, sprechen Sie uns an:

Rechtsanwältin Beate Wieloch, Anwaltskanzlei Wieloch,

Telefon 0221/16901644

Ein Vermieter pochte auf unzulässige Klauseln im Mietvertrag und verlangte die Übernahme der Kosten für eine Schönheitsreparatur. Der Mieter hielt dagegen und verwies auf die Unwirksamkeit der entsprechenden Klauseln im Mietvertrag. Als dies nichts half, beauftragte der Mieter einen Rechtsanwalt. Die Folge: Der Vermieter muss nun nicht nur die Schönheitsreparatur selbst bezahlen, sondern zusätzlich auch die Kosten für den vom Mieter eingeschalteten Rechtsanwalt, wie ihm das Landgericht Berlin (67 S 460/09) erklärte.

Fragen zum Mietrecht? Rechtsanwältin Beate Wieloch, Anwaltskanzlei Wieloch,

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Die Zahl der Knochenbrüche ist seit Anfang Dezember 2010 um mehr als die Hälfte gestiegen. Allein im Krankenhaus Kamp-Lintfort (NRW) werden täglich 30 bis 40 Menschen in der dortigen Ambulanz nach Glatteisunfällen oder anderen Stürzen behandelt. Die meisten Unfälle passieren, da so macher Verantwortlicher für den Winterdienst seine Pflichten nicht ausreichend erfüllt. Hier stellt sich dann die Frage wer für die Nachlässigkeit haftet. Grundsätzlich obliegt den Gemeinden die Verkehrssicherungspflicht auf öffentlichen Straßen und Fußwegen. Die Gemeinde kann diese Pflicht aber auf die Grundstückseigentümer übertragen. Diese können als Vermieter ihrerseits die Pflicht zum Streuen der Wege und der Schneeräumpflicht auf ihre Mieter mittels Mietvertrag oder Hausordnung, die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gilt, abwälzen. Eine nachträgliche einseitige Änderung der Hausordnung durch den Vermieter führt im Zweifel nicht automatisch zu einer Verpflichtung des Mieters zum Winterdienst, so dass Landgericht Bonn (NJW 1958, 146). Soweit eine Pflicht der Mieter zum Winterdienst besteht, sollte der Vermieter grundsätzlich kontrollieren, ob diese ihren Verkehrssicherungspflichten ausreichend nachkommen (OLG Oldenburg, NJW-RR 2008, 1181). In den Fällen, in denen Mieter alt oder gebrechlich sind und deshalb ihren vertraglichen Pflichten zur Schneeräumung nicht nachkommen können, ist die Rechtsprechung nicht eindeutig. Manche Gerichte sehen dann die Pflicht des Mieters für eine Vertretung zu sorgen (LG Kassel, LG Düsseldorf, LG Flensburg, LG Wuppertal), andere Gerichte nehmen dann den Vermieter in die Pflicht (LG Hamburg, LG Darmstadt, AG, AG Münster, AG Bonn, AG Hamburg, AG Frankfurt). Beinhalten die Nebenkosten die Versicherungsbeiträge für eine Haftpflichtversicherung, ist diese vorranging in Anspruch zu nehmen. Eine Haftpflichtversicherung ist für gewöhnlich nur bei Vorsatz von der Leistung frei. Aber auch hier kommt es im Einzelfall auf das “Kleingedruckte” an. Nicht immer haben Unfallopfer Anspruch auf Schadensersatz oder Schmerzensgeld. Soweit dieser jedoch besteht, dürften sich Geschädigte grundsätzlich bei der Gemeinde beziehungsweise bei satzungsgemäßer Übertragung der Winterdienstpflicht auf die Grundstückseigentümer an letztgenannte schadfrei halten. Soweit Hauseigentümer die Verkehrssicherungspflicht auf einzelne Mieter übertragen haben sollten, dürfte dies nur das Innenverhältnis berühren. Dies ist vor allem wichtig, wenn einzelne Mieter insolvent sind und für den Schaden nicht aufkommen können. Hier muss sich ein Unfallopfer von einem Grundstückseigentümer nicht an dessen Mieter verweisen lassen. Im Zweifel zahlt der Vermieter, auch wenn die Mieter vertraglich oder aufgrund der Regelungen in der Hausordnung zur Schneebeseitigung und zum Streuen des Fußwegs verpflichtet sind. Aber auch bei dieser Frage kann es auf den Einzelfall ankommen. Gleiches gilt, wenn der Grundstückseigentümer den Winterdienst auf ein Unternehmen übertragen hat. Der Bundesgerichtshof nahm in einem solchen Fall den Übergang der Verkehrssicherungspflicht auf das beauftragte Unternehmen an, so dass nicht der Grunstückseigentümer, sondern das für den Winterdienst zuständige Unternehmen haftete (BGH, WuM 2008, 235).

Für Fragen im Einzelfall, wenden Sie sich bitte an Frau Rechtsanwältin Beate M. Wieloch (Telefon 0221-16901644).

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung des Landes Berlin unterhält im Internet unter der Adresse http://www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/mietspiegel/ einen Mietspiegel für Berlin. Der Berliner Mietspiegel bietet interessierten Mietern an einer Mietwohnung in Berlin und Vermietern eine Vergleichsmöglichkeit bezüglich der ortsüblichen Miete für nicht preisgebundenen Wohnraum. Der Mietspiegel basiert auf der Nettokaltmiete. Alle Preisangaben sind in Euro und beziehen sich auf einen Quadratmeter Wohnraum. Natürlich ist der Mietspiegel Berlin nicht nur für Mieter interessant. Der Mietspiegel Berlin bietet auch Hauseigentümern oder deren Hausverwaltung für die in Berlin unterhaltenen Wohnungen einen guten Anhaltspunkt für die Berechnung der Miete. Der von der Senatsverwaltung veröffentlichte Berliner Mietspiegel ist ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558 d BGB. Der Mietspiegel ist nicht nur für neue Mietverträge von Bedeutung. Bei einer Mieterhöhung spielt ein qualifizierter Mietspiegel – wie der Berliner Mietspiegel – ebenfalls eine wichtige Rolle.

Der Berliner Mietspiegel wurde unter Hilfe der nachfolgenden Stellen durch das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH in Hamburg erstellt:

  • Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
  • Berliner Mietergemeinschaft
  • Berliner Mieterverein
  • Bund der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine
  • Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Berlin/Brandenburg
  • Mieterschutzbund
  • Senatsverwaltung für Justiz
  • Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen

Wollen Sie als Mieter oder Vermieter wissen, ob für Ihre Mietwohnung in Berlin die vertragliche vereinbarte Miete oder die geplante Mieterhöhung mit der Rechtslage vereinbar ist? Fragen zum Mietrecht oder zum Mietspiegel – auch in anderen Städten – beantwortet Ihnen Frau Rechtsanwältin Wieloch, Telefon 0221-16901644.

Die GAG Immobilien AG gehört zu den größen Wohnungsgesellschaften in Köln. Die meisten Mieter zahlen ihre Mieter pünktlich. Aber es gibt leider auch einige Mieter die aus den unterschiedlichsten Gründen ihre Miete nicht pünktlich oder gar nicht bezahlen. Dabei sind dies nicht nur die typischen Mietnomaden, sondern auch Menschen am Rande der Gesellschaft. Hier treten dann die “Schuldenberater” wie Edith F. und Olaf L. der Wohnungsgesellschaft auf den Plan. Mehr als 350.000 € Mietrückstände konnten die beiden Mitarbeiter bei säumigen Mietern im letzten Jahr eintreiben. Darunter sind viele Mieter, die ihre Rechte einfach nicht kennen. Hier helfen die beiden Außendienstmitarbeiter sogar bei der Beantragung des Wohngelds. Etliche Mieter, die ihre Mietrückstände monatlich abstottern, werden zum Monatsanfang von den beiden besucht, um die Miete persönlich für die Wohnungsgesellschaft zu kassieren. Mehr dazu auf SPIEGEL TV digital, Sendezeit: 27.01.2010, 19.45 Uhr.

Haben Sie ebenfalls Mietrückstände und es droht die fristlose Kündigung oder diese ist schon ins Haus geflattert? Dann fragen Sie Rechtsanwältin Wieloch, Telefon 0221-16901644.

Sie recherchieren als Medienvertreter für einen Bericht in Presse, Funk & Fernsehen zum Mietrecht? Frau Rechtsanwältin Beate M. Wieloch (Telefon 0221 – 16 90 16 44) beantwortet gerne Ihre Fragen.

Frau Rechtsanwältin Wieloch zum Thema Mietrecht im Fernsehen:

ZDF-Sendung “Volle Kanne” zum Thema Mieterhöhung infolge von Modernisierung.

ZDF: “Volle Kanne – Service täglich”, Sendung vom 26.09.2008

Rechtsanwältin Beate M. Wieloch zum Thema Nebenkostenabrechnung im ZDF am 23.04.2004

Rechtsanwältin Beate M. Wieloch zum Thema Nebenkostenabrechnung im ZDF am 29.04.2005

Mehr unter http://www.anwaltskanzlei-wieloch.de/presse/presse/

Ansprüche hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung verjähren spätestens nach drei Jahren. Die meisten Vermieter müssen jedoch bei der Betriebskostenabrechnung aufpassen, da in vielen Mietverträgen als Abrechnungszeitraum ein Kalenderjahr vertraglich vereinbart ist. Vermieter, die solche Mietverträge haben, sollten daher darauf achten, dass die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2009 noch im Jahr 2010 ihren Mietern nachweisbar zugeht. Nur wenn wichtige Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung wie Gebührenbescheide noch nicht verfügbar sind, darf der Vermieter in Ausnahmefällen später abrechnen, allerdings drei Monate nach Zugang dieser Unterlagen muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter in den meisten Fällen spätestens zugegangen sein. Geht die Betriebskostenabrechnung zu spät ein, muss der Mieter in der Regel dann nicht mehr die Betriebskosten bezahlen, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag nicht andere davon abweichende Vereinbarungen getroffen haben. Der Mieter dagegen kann für gewöhnlich beruhigt seine Ansprüche aus der Betriebskostenabrechnung noch drei Jahre danach gerichtlich geltend machen. Hierzu zählt auch der Anspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter auf Vorlage der vollständigen Unterlagen zur Betriebskostenabrechnung. Schon deshalb, da sich erst aus den vollständigen Unterlagen möglicherweise ein Guthaben und somit ein Rückzahlungsanspruch des Mieters ergeben könnte.

Der 31.12.2010 ist nicht nur wegen der Betriebskosten ein wichtiger Stichtag. Für sehr viele Ansprüche, die im Jahre 2007 erwachsen sind, droht mit Ablauf dieses Tages die Verjährung. Zwar können grundsätzlich auch nach Eintritt der Verjährung Ansprüche eingeklagt werden, doch werden solche Klagen nur wenig erfolgreich sein, wenn der Beklagte zurecht die Einrede der Verjährung geltend machen kann. Für Mieter können dies beispielsweise folgende Ansprüche sein, die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens, die Rückzahlung einer Mietkaution nebst Zinsen oder zuviel bezahlte Miete, aber auch unberechtigte gezahlte Provisionen an Makler. Vermieter müssen spätestens bis zum 31.12.2010 gegen Mieter gerichtlich vorgehen, die 2007 in ihre Mietwohnung eingezogen sind, aber beispielsweise die Kaution nicht bezahlt haben oder Mieten aus dem Jahre 2007 noch schuldig geblieben sind.

Hinweis: Es handelt sich um ein redaktionelles Angebot und nicht um Rechtsberatung im Einzelfall. Wollen Sie Ihren konkreten Einzelfall rechtlich prüfen lassen, so wenden Sie sich bitte an Frau Rechtsanwältin Beate M. Wieloch, Telefon 0221-16901644

Für gewöhnlich ist es nicht zu beanstanden, wenn Fixkosten wie etwa die Grundgebühren für die Wasserversorgung auf alle Mietparteien umgelegt werden. Nicht so jedoch, wenn ganze Wohnblöcke zu großen Teilen leer stehen und die Wohnungsgesellschaft keine Mieter findet. So urteilte der BGH (Az. VIII ZR 183/09) in der Sache des Mieterschutzvereins Oberlausitz gegen eine Wohnungsgenossenschaft in Görlitz. Denn dadurch verteile die Wohnungsgenossenschaft ihr Leerstandsrisiko in nicht hinnehmbarer Weise auf ihre verbliebenen Mieter. “Eine derartige Verlagerung des Leerstandsrisikos vom Vermieter auf den Mieter muss der Mieter bei der Umlegung von Betriebskosten nicht hinnehmen”, urteilten die Richter des Bundesgerichtshofs.

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Unzutreffende Angaben zur Wohnungsgröße im Mietvertrag berechtigen den Mieter zur außerordentlichen Kündigung, wenn die im Mietvertrag angegebenen Werte um mehr als zehn Prozent von der Wirklichkeit abweichen (BGH, Az. VIII ZR 142/08).  Darüber hinaus steht dem Mieter gegenüber dem Vermieter ein Rückzahlungsanspruch der zuviel gezahlten Miete zu, sofern die Flächenabweichung mehr als zehn Prozent beträgt. Ist eine Wohnung beispielsweise in Wirklichkeit nur 89 Quadratmeter groß, aber im Vertrag hat der Vermieter 100 Quadratmeter angegeben, so kann der Mieter 11 Prozent der bis dahin bezahlten Miete zurückverlangen. Glück haben die Vermieter, die sich versehentlich nur um maximal 10 Prozent verschätzt haben. Dann steht dem Mieter nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs leider kein Rückzahlungsanspruch zu. Das gleiche gilt übrigens auch in den Fällen, in denen im Mietvertrag festgelegt wurde, das die Angabe der Quadratmeterzahl unverbindlich ist (BGH, Az. VIII ZR 306/09). In solchen Fällen müssen Mieter nach dem höchstrichterlichen Urteil sogar eine Mieterhöhung selbst für die nicht vorhandenen Quadratmeter, die im Mietvertrag zuviel benannt sind, hinnehmen.

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Ein generelles Verbot der Tierhaltung durch den Vermieter ist zu weitgehend und damit unwirksam. So dürfen in aller Regel Kleintiere (z.B. Hamster oder Schildkröte) ohne Erlaubnis des Wohnungseigentümers gehalten werden (BGH, Az. VIII ZR 340/06). Bei größeren Haustieren, wie Hunde oder Katze, sieht die Sache dagegen schon anders aus. Mieter können sich nicht unbedingt auf andere Fälle in der Nachbarschaft berufen. Der Vermieter sollte bei einer geplanten Tierhaltung vorsorglich um Erlaubnis gefragt werden. Dies gilt vor allem bei exotischen Tieren. Bei ausgefallenen Tieren sollten im Vorfeld die rechtlichen Bestimmungen überprüft werden und gegebenenfalls bei den zuständigen Behörden entsprechende Genehmigungen eingeholt werden. Wer also künftig mit einem Krokodil unter einem Dach leben will, sollte nicht nur den Vermieter um Erlaubnis fragen.

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